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Actualizado el: 7 de septiembre de 2021
Hoy es 1 de septiembre. ¿Debo alquiler si estoy fuera de mi casa debido al huracán? ¿Tengo derecho a pagar menos alquiler si mi casa resultó dañada o no es habitable a causa del huracán?
Desafortunadamente, sí, es probable que todavía debas alquiler. La ley trata un huracán como un "acto fortuito". Cuando no pueda usar su casa debido a un caso fortuito, es posible que pueda rescindir su contrato de arrendamiento (ver más abajo). Pero no se puede pagar menos alquiler. Véase el artículo 2715 del Código Civil de Luisiana: “Si el menoscabo del uso de la cosa arrendada fue causado por circunstancias externas a la cosa arrendada, el arrendatario tiene derecho a la disolución del contrato de arrendamiento, pero no a la disminución del alquiler”. Sin embargo, existen algunas posibles excepciones:
Como se explicará más adelante, si usted es desplazado de su hogar temporalmente y su propietario puede hacer reparaciones, puede tener derecho a una reducción del alquiler durante su desplazamiento según el artículo 2693 del Código Civil de Luisiana.
Si el uso que hace de su hogar está “sustancialmente afectado” debido, en parte, a su propietarioEl hecho de no realizar reparaciones o realizar mantenimiento, es decir, algo en su propietariobajo control de Luisiana: es posible que se le deba una reducción en el alquiler según el artículo 2715 del Código Civil de Luisiana. Al menos un tribunal ha dicho que usted no puede decidir esto por su cuenta, sino que debe obtener la aprobación del tribunal y/o llegar a un acuerdo. acuerdo con su propietario.
El Estatuto Revisado de Luisiana 9:3260 establece que su propietario debe mitigar sus daños (es decir, tratar de reducir el daño financiero que experimenta) cuando lo desalojan de manera constructiva o la unidad se vuelve inhabitable sin que sea culpa del inquilino. El desalojo constructivo es cuando lo obligan a mudarse de su casa sin que un juez lo ordene. La ley no define lo que propietario debe hacer para mitigar sus daños, y los tribunales no lo han dicho.
¿Puede mi arrendador desalojarme? sin ir a la corte ¿Debido a los daños del huracán?
No. Su arrendador debe acudir a los tribunales para desalojarlo. Él o ella no debe obligarlo a irse sin una orden de desalojo del juez.
Si lo evacuan, debe informarle a su arrendador que se encuentra temporalmente fuera de la ciudad debido a la tormenta y que no ha abandonado las instalaciones ni se ha mudado permanentemente. La mejor manera de hacerlo es por escrito mediante mensaje de texto o correo electrónico para que pueda demostrar que les notificó. Si su arrendador intenta llamarlo, debe levantar el teléfono e informarle dónde se encuentra. La ley sólo permite que un propietario tome posesión de una unidad sin acudir a los tribunales si la propiedad está abandonada. Normalmente, esto significa que la propiedad está vacía de muebles, que nadie parece vivir allí durante un período prolongado y que las llaves se dejan o se devuelven. Véase Código Civil de Los Ángeles. Parte. 4731(B). Sin embargo, después de Katrina, algunos propietarios aprovecharon esta disposición para afirmar que su inquilino había “abandonado” las instalaciones cuando acababan de ser evacuados y se había llevado ilegalmente sus pertenencias. Por lo tanto, es importante protegerse notificando por escrito al propietario que usted no se ha mudado y que planea regresar.
Su arrendador puede ser responsable de los daños si lo desaloja sin pasar por el proceso judicial.
¿Qué pasa si mi arrendador no repara los daños causados por el huracán?
Informe inmediatamente a su arrendador por escrito sobre cualquier daño causado por la tormenta que deba repararse. Para esto está bien utilizar mensajes de texto o correo electrónico. También deberías tomar y enviar fotografías si puedes.
Su arrendador debe mantener su casa habitable según el artículo del Código Civil de Luisiana. 2691, a menos que su contrato de arrendamiento indique que usted es quien debe hacer las reparaciones. Es posible que los contratistas estén reservados y no estén disponibles por un tiempo. Esto no es culpa de su arrendador. Pero su arrendador no hará las reparaciones que puede hacer para mantener su casa habitable; tiene tres opciones:
- Salga anticipadamente de su contrato de arrendamiento (Ver Código Civ. 2013 o 2015)
- Reparar y deducir (Ver Código Civil de La. art. 2694)
- Demandar por daños y perjuicios (es probable que necesite un abogado privado ya que la asistencia jurídica no puede ayudarle con esto)
Para “reparar y deducir” debe escribirle al propietario qué reparaciones son necesarias. Si su arrendador no realiza las reparaciones necesarias en un tiempo razonable, usted puede hacerlas usted mismo o contratar a alguien para que las haga. Luego, guarde el recibo y desútalo del alquiler del próximo mes. Asegúrese de pagar el alquiler a tiempo con un giro postal y adjunte un Copiar del recibo. Si su arrendador no acepta lo que usted paga, guarde el giro postal para mostrárselo al juez en caso de que su arrendador intente desalojarlo. Si sigue estos pasos correctamente, el juez no debería permitir que el propietario lo desaloje por falta de pago del alquiler.
Si el daño a su casa es causado por un problema con la propiedad previo a la tormenta en lugar de un acto fortuito, es posible que tenga derecho a un alquiler reducido si el uso de su casa está "sustancialmente afectado". Ver La.Civ. Código de arte. 2715. Al menos un tribunal ha dicho que no se puede decidir por sí solo el importe de la reducción del alquiler. En su lugar, debe llegar a un acuerdo con el propietario sobre la cantidad o presentar una demanda ante el tribunal para obtener una reducción.
¿Puede mi arrendador pedirme que me vaya para poder hacer reparaciones?
Sí, su arrendador puede obligarlo a mudarse si las reparaciones no pueden esperar hasta el final de su contrato de arrendamiento. El Código Civil de Luisiana 2693 dice:
Si durante el arrendamiento la cosa requiere una reparación que no puede posponerse hasta la finalización del mismo, el arrendador tiene derecho a hacer esa reparación aunque ello cause al arrendatario molestias o pérdida de uso de la cosa.
Cuando esto sucede, es posible que tenga derecho a pagar menos alquiler o a rescindir su contrato de arrendamiento, dependiendo de todos los hechos, incluida la culpa o responsabilidad de cada parte por la reparación, cuánto tiempo lleva la reparación y cuánto menos puede costar la casa. usado.
El propietario no tiene que alojarlo en un hotel ni pagarle para que viva en otro lugar si está fuera por un tiempo para realizar reparaciones necesarias. Puede argumentar que no debería adeudar alquiler por el tiempo que esté fuera, o al menos que debería adeudar menos alquiler.*
*Pero si su contrato de arrendamiento dice algo diferente, su contrato de arrendamiento prevalece.
¿Qué pasa si mi contrato de arrendamiento está vencido o estoy de mes a mes?
Si su contrato de arrendamiento vence, se convierte en un contrato de arrendamiento de mes a mes según la ley de Luisiana, a menos que su contrato de arrendamiento diga algo diferente. A menos que viva en determinadas viviendas financiadas por el gobierno, como viviendas con crédito fiscal para viviendas para personas de bajos ingresos o viviendas públicas, su arrendador no necesita un motivo para desalojarlo al final de su contrato de arrendamiento. Pueden desalojarlo después de un aviso por escrito 10 días antes del final de un contrato de arrendamiento de mes a mes. Pueden desalojar después de un aviso por escrito 30 días antes del final del contrato de arrendamiento de un año (a menos que el contrato requiera más aviso). Esto no significa que su arrendador pueda simplemente echarlo. Su arrendador todavía tiene que presentar una demanda de desalojo ante el tribunal si usted no se muda. Él o ella no puede expulsarlo sin una sentencia de desalojo y una “orden de posesión” de un tribunal. Haga clic aquí para obtener más información sobre Luisiana proceso de desalojo.
¿Mi arrendador puede desalojarme debido a daños causados por huracanes?
Si su casa queda totalmente destruida, su arrendador puede desalojarlo ante el tribunal después de que los tribunales vuelvan a abrir. Según el artículo 2714 del Código Civil de Luisiana: “Si la cosa arrendada se pierde o se destruye totalmente, sin culpa de ninguna de las partes, o si es expropiada, el contrato de arrendamiento termina y ninguna de las partes debe daños a la otra”.*
A veces una casa sólo queda parcialmente destruida, como por una gotera o una ventana rota, pero aún es habitable. A veces, una casa queda temporalmente inhabitable, por ejemplo, por falta de electricidad. Para casos parciales o temporales, su arrendador no puede desalojarlo legalmente. Según el Código Civil de Luisiana 2715: “Si el menoscabo del uso de la cosa arrendada fue causado por circunstancias externas a la cosa arrendada, el arrendatario tiene derecho a la disolución del contrato de arrendamiento”. En otras palabras, USTED tiene derecho a rescindir su contrato de arrendamiento, pero el propietario no puede rescindirlo.*
*Revise su contrato de arrendamiento, porque si su contrato de arrendamiento dice algo diferente a la ley, su contrato de arrendamiento regirá aquí. Algunos contratos de arrendamiento tienen una cláusula de “fuerza mayor” que dice lo que sucede en caso de huracán u otro desastre.
¿Qué debo hacer si mi arrendador intenta desalojarme injustamente?
Un desalojo injustificado es cuando el propietario cambia las cerraduras, corta los servicios públicos o retira sus cosas de la propiedad sin acudir a los tribunales.
Si su arrendador está en su casa amenazándolo con desalojarlo injustamente o lo está desalojando injustamente y usted se siente cómodo haciéndolo, puede llamar a la policía y ellos deberían detener a su arrendador. Usted conoce a las autoridades locales mejor que nosotros y sabe si esto es seguro y prudente para usted.
Si se encuentra en Nueva Orleans, es posible que pueda obtener ayuda de la línea directa de emergencia de la Asamblea de Derechos del Inquilino de Nueva Orleans al (504) 539-4504. (Tenga en cuenta que la mayoría de los grupos tienen capacidad limitada ahora debido a la falta de energía y las evacuaciones).
Si tus ingresos son bajos es posible que puedas acceder a asistencia jurídica gratuita.
- Sureste de Luisiana (Servicios legales del sureste de Luisiana) – (504) 529-1000 x. 223 o slls.org (presione 1 antes de la extensión si no puede comunicarse; los mensajes se pueden dejar en cualquier idioma).
- Norte y oeste de Luisiana (Acadiana Legal Services Corporation) – (800)-256-1175 o la-law.org
¿Puedo rescindir mi contrato de arrendamiento si mi casa no es habitable debido al huracán?
Si su casa no es habitable debido al huracán, es posible que pueda rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo.
Según el Código Civil de Luisiana 2715: "Si el deterioro del uso de la cosa arrendada fue causado por circunstancias externas a la cosa arrendada, el arrendatario tiene derecho a la disolución del contrato de arrendamiento..." El deterioro debe ser "sustancial".
Si planea rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo, debe notificar al propietario por escrito por qué es inhabitable. Asegúrese de entregar la llave o notificar al propietario por escrito dónde la dejó. Tome buenas fotografías de la unidad. Si su arrendador lo demanda más tarde por romper su contrato de arrendamiento o le informa una deuda en su crédito, comuníquese con un abogado.
¿Cómo recupero mi depósito de seguridad si me mudo?
Una vez que su contrato de arrendamiento haya finalizado y haya desalojado completamente la unidad, su arrendador tiene 30 días para devolverle su depósito o escribirle por qué se lo queda. Si su unidad fue destruida debido a un huracán u otro caso fortuito, debería recuperar su depósito. Su arrendador puede deducir del depósito de seguridad los daños causados por usted o sus invitados o por las tarifas o el alquiler que usted debe. Cuando se mude, debe tomar fotografías de la unidad. También debe intentar tener algo que demuestre que devolvió las llaves (un mensaje de texto o un correo electrónico funciona). Debe darle a su arrendador una dirección de reenvío (no tiene que ser el lugar donde vive, solo el lugar donde recibe el correo). Después de los 30 días, puede demandar a su arrendador en el tribunal de reclamos menores por su depósito. También debe enviarle una carta escrita a su arrendador tan pronto como se mude solicitando que le devuelvan el depósito. Si su arrendador no responde a su carta dentro de los 30 días posteriores a su recepción, es posible que pueda recuperar tres veces su depósito. Puedes encontrar más información sobre el proceso de depósito de seguridad aquí.
¿Qué debo hacer si tengo un desalojo programado en la corte para septiembre?
Si soy desplazado o decido rescindir mi contrato de arrendamiento porque mi casa sufrió daños, ¿eso afectará mi reclamo de FEMA?
Tenga en cuenta: si vive en una vivienda subsidiada por el gobierno donde paga el alquiler en función de sus ingresos, NO debe rescindir su contrato de arrendamiento sin hablar con un abogado. Esto podría afectar su derecho a regresar a la propiedad una vez reparada.
Si no puede regresar a casa, debe actualizar a FEMA con su dirección posterior al desastre. La razón principal para hacerlo es que FEMA pueda enviarle correspondencia. Otra razón para hacerlo es que puede ser elegible para recibir asistencia para el alquiler y otras ayudas si permanece desplazado de su dirección anterior al desastre.
Asegúrese de tomar muy buenas fotografías de los daños en su hogar. Si tienes fotos de “antes y después”, es aún mejor. Si puede, descargue una aplicación en su teléfono inteligente que marque la hora de sus fotografías para que FEMA pueda ver claramente cuándo fueron tomadas.
FEMA puede llamarlo desde un número desconocido o desconocido para programar una inspección. Si usted es desplazado, debe decirle al inspector que está desplazado porque la casa es inhabitable y que tiene fotografías de los daños. Si planea rescindir su contrato de arrendamiento debido a daños por tormenta, pregúntele al inspector si necesitará entrar a la casa o si sus fotografías serán suficientes. Si necesitan entrar a la casa para inspeccionarla, es posible que desee notificar a su arrendador y conservar una llave hasta que se realice la inspección. Recuerde que siempre puede solicitar una nueva inspección si no está satisfecho con la inspección original.
¿Puedo conseguir un abogado?
Dependiendo de sus ingresos, es posible que pueda obtener asistencia jurídica gratuita.
- Sureste de Luisiana (Servicios legales del sureste de Luisiana) – (504) 529-1000 x. 223 o slls.org (presione 1 antes de la extensión si no puede comunicarse; los mensajes se pueden dejar en cualquier idioma).
- Norte y oeste de Luisiana (Acadiana Legal Services Corporation) – (800)-256-1175 o la-law.org
Tenga en cuenta que a partir del 1 de septiembre de 2021, todas las oficinas de Servicios Legales del Sudeste de Luisiana están cerradas debido a la falta de electricidad. La oficina de Nueva Orleans reabrirá para citas sin cita previa para problemas de viviendas de alquiler el viernes 10 de septiembre de 2021.
¿Dónde puedo encontrar otros recursos sobre la ley entre propietarios e inquilinos de Luisiana?
Puede obtener información sobre muchas cuestiones legales en https://louisianalawhelp.org/issues/housing