¿Debo pagar alquiler si me desplazan de mi casa debido a un desastre natural? ¿Tengo derecho a pagar menos alquiler si mi casa sufrió daños o no es habitable debido al desastre?
Lamentablemente, sí, es probable que aún deba pagar el alquiler. La ley trata los desastres naturales como un “caso fortuito”. Cuando no puede usar su casa debido a un caso fortuito, es posible que pueda rescindir el contrato de arrendamiento (consulte a continuación). Pero no puede pagar menos alquiler. Consulte el artículo 2715 del Código Civil de Luisiana: “Si el deterioro del uso de la cosa arrendada fue causado por circunstancias externas a la cosa arrendada, el arrendatario tiene derecho a la disolución del contrato de arrendamiento, pero no tiene derecho a la disminución del alquiler”. Sin embargo, existen algunas posibles excepciones:
- Como se explicará más adelante, si usted es desplazado de su hogar temporalmente para que su propietario pueda hacer reparaciones, usted puede tener derecho a una reducción del alquiler durante su desplazamiento según el artículo 2693 del Código Civil de Luisiana.
- Si el uso de su vivienda se ve "sustancialmente afectado" debido, en parte, a que el propietario no realizó reparaciones o no realizó tareas de mantenimiento (es decir, algo que estaba bajo el control del propietario), es posible que se le deba una reducción en el alquiler según el artículo 2715 del Código Civil de Luisiana. Al menos un tribunal ha dicho que usted no puede decidir esto por su cuenta, sino que debe obtener la aprobación del tribunal y/o llegar a un acuerdo con su propietario.
- El Estatuto Revisado de Luisiana 9:3260 establece que el propietario debe mitigar los daños (es decir, tratar de reducir el daño financiero que usted experimenta) cuando lo desalojan de manera constructiva o la unidad se vuelve inhabitable sin culpa del inquilino. El desalojo constructivo es cuando se le obliga a mudarse de su hogar sin que un juez lo ordene. La ley no define lo que el propietario debe hacer para mitigar los daños y perjuicios, y los tribunales no lo han dicho.
¿Puede mi propietario desalojarme sin recurrir a los tribunales debido a daños causados por un desastre natural?
No. Su arrendador debe acudir a los tribunales para desalojarlo. Él o ella no debe obligarlo a irse sin una orden de desalojo del juez.
La única ocasión en la que el propietario puede cambiar las cerraduras o sacar sus objetos sin pasar por el proceso judicial es si cree que ha abandonado la casa. Sin embargo, durante los 30 días posteriores a una declaración de desastre federal, el propietario no puede alegar “abandono” solo porque haya sido evacuado, desplazado o no viva en la casa. Si el propietario viola esta disposición, puede verse obligado a pagar multas y honorarios de abogados si lo lleva a los tribunales. Esta es una nueva ley que se aprobó después del huracán Ida. Consulte el artículo 4731(C) del Código de Procedimiento Civil de Luisiana.
Si se ve desalojado, asegúrese de notificar por escrito a su arrendador que aún reside en la unidad y que planea regresar. Los mensajes de texto son una buena forma de comunicarse por escrito con su arrendador.
¿Qué pasa si mi propietario no repara los daños causados por un desastre natural?
Informe inmediatamente a su arrendador por escrito sobre cualquier daño causado por la tormenta que deba repararse. Para esto está bien utilizar mensajes de texto o correo electrónico. También deberías tomar y enviar fotografías si puedes.
Su arrendador debe mantener su casa habitable según el artículo del Código Civil de Luisiana. 2691, a menos que su contrato de arrendamiento indique que usted es quien debe hacer las reparaciones. Es posible que los contratistas estén reservados y no estén disponibles por un tiempo. Esto no es culpa de su arrendador. Pero su arrendador no hará las reparaciones que puede hacer para mantener su casa habitable; tiene tres opciones:
- Salga anticipadamente de su contrato de arrendamiento (Ver Código Civ. 2013 o 2015)
- Reparar y deducir (Ver Código Civil de La. art. 2694)
- Demandar por daños y perjuicios (es probable que necesite un abogado privado ya que la asistencia jurídica no puede ayudarle con esto)
Para “reparar y deducir”, debe escribirle a su arrendador sobre las reparaciones que necesita. Si su arrendador no realiza las reparaciones necesarias en un tiempo razonable, puede hacer las reparaciones usted mismo o contratar a alguien para que las haga. Luego, guarde el recibo y descuente el monto de su próximo mes de alquiler. Asegúrese de pagar el alquiler a tiempo con un giro postal y adjunte una copia del recibo. Si su arrendador no acepta lo que usted paga, guarde el giro postal para mostrárselo al juez en caso de que intente desalojarlo. Si sigue estos pasos correctamente, el juez no debería permitir que su arrendador lo desaloje por falta de pago del alquiler.
Si el daño a su hogar es causado por un problema con la propiedad previo al desastre en lugar de un caso fortuito, puede tener derecho a una reducción del alquiler si el uso de su hogar se ve "sustancialmente afectado". Consulte el artículo 2715 del Código Civil de Los Ángeles. Al menos un tribunal ha dicho que no puede decidir el monto de reducción del alquiler por su cuenta. En cambio, debe llegar a un acuerdo con su arrendador sobre el monto o demandar ante el tribunal para obtener una reducción.
¿Puede mi arrendador pedirme que me vaya para poder hacer reparaciones?
Sí, su arrendador puede obligarlo a mudarse si las reparaciones no pueden esperar hasta el final de su contrato de arrendamiento. El Código Civil de Luisiana 2693 dice:
Si durante el arrendamiento la cosa requiere una reparación que no puede posponerse hasta la finalización del mismo, el arrendador tiene derecho a hacer esa reparación aunque ello cause al arrendatario molestias o pérdida de uso de la cosa.
Cuando esto sucede, es posible que tenga derecho a pagar menos alquiler o a rescindir su contrato de arrendamiento, dependiendo de todos los hechos, incluida la culpa o responsabilidad de cada parte por la reparación, cuánto tiempo lleva la reparación y cuánto menos puede costar la casa. usado.
El propietario no tiene que alojarlo en un hotel ni pagarle para que viva en otro lugar si está fuera por un tiempo para realizar reparaciones necesarias. Puede argumentar que no debería adeudar alquiler por el tiempo que esté fuera, o al menos que debería adeudar menos alquiler.*
*Pero si su contrato de arrendamiento dice algo diferente, su contrato de arrendamiento prevalece.
¿Qué pasa si mi contrato de arrendamiento está vencido o estoy de mes a mes?
Si su contrato de alquiler ha vencido, se convierte en un contrato de alquiler de mes a mes según la ley de Luisiana, a menos que su contrato de alquiler diga algo diferente. A menos que viva en determinadas viviendas financiadas por el gobierno, como las viviendas con crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos o las viviendas públicas, su arrendador no necesita una razón para desalojarlo al final de su contrato de alquiler. Pueden desalojarlo después de un aviso por escrito 10 días antes del final de un contrato de alquiler de mes a mes (a menos que su contrato de alquiler requiera más aviso). Pueden desalojarlo después de un aviso por escrito 30 días antes del final de un contrato de alquiler de un año (a menos que el contrato de alquiler requiera más aviso). Esto no significa que su arrendador pueda simplemente desalojarlo. Su arrendador aún tiene que presentar un desalojo en el tribunal si no se muda. Él o ella no puede desalojarlo sin una sentencia de desalojo y una "orden de posesión" de un tribunal. Haga clic aquí para obtener más información sobre el proceso de desalojo de Luisiana.
¿Está autorizado mi propietario a desalojarme debido a daños causados por un desastre natural?
Si su casa queda totalmente destruida, su arrendador puede desalojarlo ante el tribunal después de que los tribunales vuelvan a abrir. Según el artículo 2714 del Código Civil de Luisiana: “Si la cosa arrendada se pierde o se destruye totalmente, sin culpa de ninguna de las partes, o si es expropiada, el contrato de arrendamiento termina y ninguna de las partes debe daños a la otra”.*
A veces, una casa queda destruida solo parcialmente, como por una gotera o una ventana rota, pero sigue siendo habitable. A veces, una casa queda temporalmente inhabitable, como por falta de electricidad. En los casos parciales o temporales, el propietario no puede desalojarlo legalmente. Según el Código Civil de Luisiana 2715: “Si el deterioro del uso de la cosa arrendada fue causado por circunstancias externas a la cosa arrendada, el arrendatario tiene derecho a la disolución del contrato de arrendamiento”. En otras palabras, USTED tiene derecho a rescindir su contrato de arrendamiento, pero el propietario no puede rescindirlo.*
*Revise su contrato de arrendamiento, porque si su contrato de arrendamiento dice algo diferente a la ley, su contrato de arrendamiento regirá aquí. Algunos contratos de arrendamiento tienen una cláusula de “fuerza mayor” que dice lo que sucede en caso de huracán u otro desastre.
¿Qué debo hacer si mi arrendador intenta desalojarme injustamente?
Un desalojo injustificado es cuando el propietario cambia las cerraduras, corta los servicios públicos o retira sus cosas de la propiedad sin acudir a los tribunales.
Si su arrendador está en su casa amenazándolo con desalojarlo injustamente o lo está desalojando injustamente y usted se siente cómodo haciéndolo, puede llamar a la policía y ellos deberían detener a su arrendador. Usted conoce a las autoridades locales mejor que nosotros y sabe si esto es seguro y prudente para usted.
Si tus ingresos son bajos es posible que puedas acceder a asistencia jurídica gratuita.
Sureste de Luisiana (Southeast Louisiana Legal Services): (504) 529-1000 x. 223 o slls.org (presione 1 antes de la extensión si no puede comunicarse; se pueden dejar mensajes en cualquier idioma).
Norte y oeste de Luisiana (Acadiana Legal Services Corporation): (800)-256-1175 o la-law.org
¿Puedo romper mi contrato de arrendamiento si mi casa queda inhabitable debido a un desastre natural?
Si su casa no es habitable debido a un desastre natural, es posible que pueda rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo.
Según el Código Civil de Luisiana 2715: "Si el deterioro del uso de la cosa arrendada fue causado por circunstancias externas a la cosa arrendada, el arrendatario tiene derecho a la disolución del contrato de arrendamiento..." El deterioro debe ser "sustancial".
Si planea terminar su contrato de alquiler antes de tiempo, debe notificarle por escrito al propietario por qué la vivienda no es habitable. Asegúrese de entregar la llave o notificarle por escrito al propietario dónde la dejó. Tome buenas fotografías de la unidad. Si su propietario lo demanda más adelante por romper su contrato de alquiler o le informa que tiene una deuda en su historial crediticio, comuníquese con un abogado.
Tenga en cuenta: si vive en una vivienda subsidiada por el gobierno en la que paga un alquiler en función de sus ingresos, NO debe rescindir el contrato de alquiler sin hablar con un abogado. Esto podría afectar su derecho a regresar a la propiedad una vez que se haya reparado.
¿Cómo recupero mi depósito de seguridad si me mudo?
Una vez que su contrato de alquiler haya terminado y usted haya desocupado completamente la unidad, su arrendador tiene 30 días para devolverle su depósito o escribirle por qué se queda con ella. Si su unidad fue destruida debido a un huracán u otro caso fortuito, debe recuperar su depósito. Su arrendador puede deducir del depósito de seguridad los daños causados por usted o sus invitados o por las tarifas o el alquiler que debe. Cuando se mude, debe tomar fotografías de la unidad. También debe tratar de tener algo para demostrar que devolvió las llaves (un mensaje de texto o un correo electrónico funcionan). Debe darle a su arrendador una dirección de reenvío (no tiene que ser donde usted vive, solo un lugar donde recibe correo). Después de los 30 días, puede demandar a su arrendador en un tribunal de reclamos menores para obtener su depósito.
También deberías enviarle a tu arrendador una carta por escrito tan pronto como te mudes para solicitarle que te devuelva el depósito. Si tu arrendador no responde a tu carta dentro de los 30 días posteriores a su recepción, es posible que puedas recuperar el triple del monto del depósito. Puedes encontrar más información sobre el proceso de depósito de seguridad aquí.
¿Puedo conseguir un abogado?
Dependiendo de sus ingresos, es posible que pueda obtener asistencia jurídica gratuita.
Sureste de Luisiana (Southeast Louisiana Legal Services): (504) 529-1000 x. 223 o slls.org (presione 1 antes de la extensión si no puede comunicarse; se pueden dejar mensajes en cualquier idioma).
Norte y oeste de Luisiana (Acadiana Legal Services Corporation): (800)-256-1175 o la-law.org
¿Dónde puedo encontrar otros recursos sobre la ley entre propietarios e inquilinos de Luisiana?
Puede obtener información sobre muchas cuestiones legales en https://louisianalawhelp.org/issues/housing
La información proporcionada en esta publicación no representa ni pretende representar asesoramiento legal. Toda la información disponible en este sitio es sólo para fines informativos generales. Si necesita ayuda legal, debe ponerse en contacto con un abogado. Puede ser elegible para nuestros servicios legales gratuitos y puede solicitarlos llamando a nuestra línea directa legal al 1-844-244-7871 o aplicar en línea aquí.