Actualizado el 13 de octubre de 2022
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¿Qué es una venta fiscal?
Si es dueño de su casa u otra propiedad, puede perderla si no paga los impuestos a la propiedad. Si no paga, el gobierno puede vender su propiedad por el monto de los impuestos adeudados más algunas otras tarifas. A esto se le llama “venta fiscal”.
Existen reglas complicadas sobre cómo una venta fiscal afecta al propietario. Hay cosas que un propietario puede hacer para evitar una venta. También hay cosas que un propietario puede hacer después de una venta fiscal para recuperar todos los derechos legales y deshacer los problemas creados por la venta fiscal.
¿Por qué se realiza la venta fiscal de la propiedad?
El gobierno puede realizar una venta fiscal de una propiedad si hay impuestos impagos.
El gobierno también puede realizar una venta si tiene otro tipo de “gravamen” sobre la propiedad. Un gravamen es una deuda cargada contra la propiedad.
Un “gravamen” puede ocurrir, por ejemplo, si el gobierno corta el césped porque el propietario no cuida su casa o debido a otras multas por no cuidar la propiedad.
¿Qué pasa en la venta de impuestos?
El gobierno pone la propiedad a subasta. El precio de venta es el monto de los impuestos impagos, más algunas tarifas e intereses adeudados.
El gobierno debería avisar al propietario de la venta con antelación sobre la venta fiscal. Existen reglas sobre la antelación con la que se debe avisar al propietario.
El gobierno anunciará la venta al público.
Este anuncio aparecerá en lo que se llama el “diario oficial” de esa parroquia. Este podría ser el periódico local.
Las ventas con impuestos también se anuncian en https://www.civicsource.com.
Una vez que comienza la venta de impuestos, las personas pueden ofrecer ofertas por la totalidad o incluso una parte de la factura de impuestos impaga. Si ofrecen pagar sólo una parte de la factura de impuestos, el postor podría obtener sólo una parte de la propiedad. Por lo general, alguien paga la factura completa para reclamar toda su propiedad.
Si nadie paga para comprar la propiedad, el gobierno obtiene los derechos sobre la propiedad. Cuando el gobierno obtiene derechos, la propiedad se llama "adjudicada".
¿Cómo puede un propietario detener una venta fiscal de su propiedad?
A veces, alguien que debe impuestos sobre la propiedad puede detener la venta fiscal.
Hay tres cosas que un propietario puede hacer para detener una venta fiscal.
- Si el propietario está en servicio activo en el ejército de los Estados Unidos, debe notificar este hecho al recaudador de impuestos para intentar detener la venta. La ley federal en 50 USC § 561 tiene más información sobre cuándo estar en el ejército puede evitar una venta de impuestos.
- El propietario puede detener la venta pagando los impuestos y otras tarifas adeudadas, y debe hacerlo antes del día de apertura de la venta fiscal.
- El propietario puede detener la venta declarándose en quiebra: el tribunal ordenará la suspensión de la venta fiscal.
¿El propietario original sigue siendo propietario de la casa después de una venta fiscal?
Sí, la propiedad de la casa no cambia sólo con el impuesto de venta.
La persona que compró la propiedad debe “registrar” la venta en la oficina hipotecaria. El propietario que adeuda impuestos sigue siendo propietario de la propiedad durante 3 años después de que se registra la venta. (Si Orleans Parish terminó con la propiedad después de la venta de impuestos y la propiedad está arruinada o abandonada, el tiempo puede ser de 18 meses).
El propietario que debe impuestos puede conservar la propiedad pagando al gobierno los impuestos y tasas originales, más cualquier otro impuesto que el comprador haya pagado después de la venta fiscal, más 6% en tasas y sanciones. El dueño de la propiedad que adeuda los impuestos y realiza todos estos pagos obtiene un "Certificado de Redención" que restablece todos los derechos sobre la propiedad.
A menos que el propietario haya fallecido y no haya habido sucesión, el gobierno debe enviar un aviso 90 días antes del final del período de tres años. El aviso debe decir cuánto se debe y cómo “redimir” la propiedad. Puede obtener copias de todos los avisos enviados por el recaudador de impuestos en la oficina del tasador parroquial.
Si canjea la propiedad, recuperará todos sus derechos. Si no lo hace, el comprador de la venta fiscal puede obtener todos los derechos sobre la propiedad, obligarlo a mudarse, etc.
Durante esos tres años, el comprador en la venta de impuestos debería recibir las facturas del impuesto a la propiedad.
Si no se pagan más impuestos a la propiedad, la propiedad puede salir a subasta en una nueva venta fiscal.
¿Se puede desalojar al propietario de su casa después de una venta fiscal?
No de inmediato. El propietario original todavía es propietario de la casa, no el comprador de la venta fiscal.
A excepción de las propiedades arruinadas, el propietario original debería estar a salvo del desalojo durante los primeros tres años después de la venta fiscal.
¿Puede un familiar u otro tercero deshacer la venta fiscal pagando lo adeudado?
Sí. Cualquiera puede pagar los impuestos, multas, intereses y otros cargos adeudados para deshacer la venta de impuestos. El rescate será para el dueño de la propiedad, independientemente de quién pagó el dinero.
¿Qué sucede si el propietario no canjea la venta con impuestos a tiempo?
El propietario original solo tiene una cierta cantidad de tiempo para pagar para deshacer la venta de impuestos al canjear la propiedad.
Si el propietario no paga antes de la fecha límite para deshacer la venta fiscal, puede perder la propiedad.
El comprador en la venta fiscal puede obtener la propiedad total de la propiedad acudiendo a los tribunales. A esto se le llama demanda por “título silencioso”.
La demanda judicial para desactivar el título puede poner fin a todos los derechos de todos excepto del comprador de la venta fiscal.
Si el comprador de la venta de impuestos presenta documentos judiciales para silenciar el título, debe utilizar la forma legal correcta para entregar copias de los documentos judiciales al propietario y a cualquier otra persona que tenga un interés en la propiedad. Para ver si se cometió un error que pueda impugnarse, el propietario debe comunicarse con un abogado lo antes posible. El tiempo permitido para una impugnación depende del tipo de error.
Pero si nadie abre la puerta para aceptar los documentos judiciales, el comprador puede obtener permiso judicial para entregar los documentos a un abogado especial y usted puede perder su propiedad sin saberlo.
¿Puede el propietario aún canjear la propiedad de venta fiscal después de haber sido demandado en una demanda por título silencioso?
Tal vez o tal vez no. El caso judicial puede hacer que sea muy difícil o imposible que el propietario conserve la propiedad. El propietario puede intentar llegar a un acuerdo con el comprador de la venta fiscal. El comprador de la venta fiscal puede solicitar cualquier precio por la propiedad, lo que puede ser perjudicial para el propietario. Pueden exigir mucho más dinero del que habría costado un reembolso oportuno.
¿Qué pasa si sólo una parte de la propiedad se compró con el impuesto?
La venta con impuestos sigue siendo una venta válida, pero el comprador de la venta con impuestos solo puede obtener un interés parcial en la casa o propiedad. Si la propiedad no se canjea, la propiedad se puede vender en subasta pública y parte de las ganancias se pagará al comprador de la venta fiscal. El propietario recibiría los fondos restantes. Pero el dueño de la propiedad pierde la casa o propiedad porque se vende en una subasta.
¿Qué pasa si nadie compra la propiedad en la venta fiscal?
Entonces el gobierno al que se le debían impuestos obtiene derechos sobre la propiedad. El propietario tiene derecho a reclamarlo poniéndose al día con impuestos y tasas como los descritos anteriormente. Pero los plazos y las opciones dependen de cómo la ciudad o parroquia quiera tratar la propiedad. Hay leyes que el gobierno puede no seguir. Pero las reglas son más complejas que si se comprara la propiedad. A menos que el dueño de la propiedad haya fallecido y no haya habido sucesión, el gobierno debe enviar un aviso sobre cómo canjear la propiedad.
Para obtener más información sobre este proceso, consulte las siguientes leyes:
Impuesto sobre las ventas (La. RS 47:2121 et. Seq.) – http://legis.la.gov/Legis/law.aspx?d=631505
Certificado de Venta de Impuestos (La. RS 47:2155) – http://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=631551
Adjudicación de Ventas de Propiedad (La. RS 47:2196) – http://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?p=y&d=631575
Subasta y avisos de venta de impuestos (La. RS 47:2153) – http://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?p=y&d=631545
Avisos posteriores a la venta (La. RS 47:2156 – http://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=631552
Redención de Impuestos de Venta (La. RS 47:2241 et. Seq.) – http://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?p=y&d=631596
Certificado de Redención (La. RS 47:2245) – https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=631613
Aviso posterior al período de redención (La. RS 47:2157) – http://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=631556
Proceso de título silencioso (La. RS 47:2266) – https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=631617
Aviso de título silencioso (La. RS 47:2275) – https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=631622
Procedimiento para Anular el Impuesto sobre Venta (La. RS 47:2286 et. Seq.) – https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=631628
Motivos de nulidad (La. RS 47:2286 et. seq.) – https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?p=y&d=631628